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Incorporadora imobiliária: o que é e como funciona a incorporação de empreendimentos

admin — Fri, 14 Mar 2025 13:20:32 +0000

A incorporadora é responsável por planejar e comercializar empreendimentos imobiliários, atuando desde a concepção até a entrega dos imóveis aos proprietários. O processo envolve várias etapas, como a escolha e aquisição do terreno, a elaboração do projeto, construção, entrega das unidades e pós-venda.

Além de garantir a qualidade e segurança dos imóveis, a incorporadora busca a rentabilidade para investidores e compradores, assegurando o cumprimento de prazos e contratos. A seguir, saiba mais detalhes sobre a função de uma incorporadora e cada uma de suas etapas.

O que é uma incorporadora?

A incorporadora é uma empresa responsável por coordenar, planejar e comercializar empreendimentos imobiliários, atuando desde a concepção do projeto até a entrega dos apartamentos aos moradores. Além de ser responsável por administrar todo o processo de elaboração e construção, a administradora de empreendimentos também atua na gestão financeira e jurídica dos projetos da construção civil.

Para que serve uma incorporadora imobiliária?

Uma incorporadora tem como principal objetivo transformar um terreno vazio em um empreendimento habitacional ou comercial pronto para venda, desde que seja rentável para investidores e compradores. A empresa é responsável por cumprir todas as etapas de elaboração do projeto, aplicando práticas que possam garantir eficiência econômica e segurança jurídica aos empreendimentos.

Também é feita a captação de recursos financeiros para o desenvolvimento do projeto, a comercialização das unidades construídas e a entrega das chaves aos moradores, garantindo que os prazos sejam cumpridos e que os imóveis tenham a qualidade prometida aos moradores.

Quais são as etapas da incorporação imobiliária?

A incorporação envolve diversas fases para a conclusão de todo o projeto. Veja, a seguir, o detalhamento de cada uma das principais etapas da incorporação imobiliária.

Escolha do terreno;
Aquisição do terreno;
Elaboração do projeto;
Obtenção de licenças;
Registro da incorporação;
Captação dos recursos financeiros;
Lançamento comercial dos empreendimentos;
Construção;
Entrega das unidades;
Pós-venda

1. Escolha do terreno

A escolha do terreno é a primeira etapa da incorporação imobiliária, já que é necessário avaliar a localização, acessibilidade, infraestrutura, além do potencial de valorização que possa oferecer aos compradores e investidores. Também é preciso checar eventuais problemas jurídicos ou restrições, além da análise técnica para verificar se o terreno em questão pode suportar o projeto estrutural elaborado pelos engenheiros civis.

2. Aquisição do terreno

Após a escolha do terreno e da verificação de possíveis problemas, a empresa voltada ao desenvolvimento imobiliário é responsável por adquirir a localização para que e a construção seja iniciada. Em alguns casos, a incorporadora pode realizar permutas de unidades do futuro empreendimento como forma de aquisição do terreno.

3. Elaboração do projeto

O próximo passo realizado pela incorporadora é a elaboração do projeto arquitetônico e estrutural, visto que são os passos iniciais para a construção de empreendimentos. O projeto precisa garantir que as exigências técnicas e legais sejam cumpridas, além de seguir uma série de normas urbanísticas e ambientais.

Esse projeto inclui plantas, detalhamentos de materiais necessários para o canteiro de obras, além de uma série de outras informações importantes para o desenvolvimento.

4. Obtenção de licenças

A administradora de empreendimentos também precisa obter todas as licenças necessárias para viabilização do projeto. O alvará de construção, as licenças ambientais e as aprovações municipais são alguns dos exemplos de autorizações que precisam ser obtidas pelas incorporadoras.

5. Registro da incorporação

A Lei nº 4.591/64 exige o registro da incorporação no cartório de registro de imóveis para que as unidades possam ser vendidos ainda na planta.

Para que o registro seja feito, é preciso apresentar documentos como certidões negativas de impostos e de ônus sobre o imóvel, além do título de propriedade do terreno e de um material descritivo do empreendimento. Só assim a incorporadora pode começar a construção e a comercialização das unidades aos futuros moradores.

6. Captação dos recursos financeiros

Para que o empreendimento seja construído é preciso captar recursos financeiros que podem vir de financiamentos bancários ou de investidores privados. Além disso, também é possível usar recursos provenientes das vendas antecipadas de unidades na planta, antes mesmo de a construção ter sido iniciada.

7. Lançamento comercial dos empreendimentos

O lançamento comercial também é uma das etapas da incorporação imobiliária. É necessário utilizar recursos de marketing para que todas as unidades disponíveis sejam vendidas, aumentando os recursos para a construção. São realizadas campanhas publicitárias para perfis específicos de clientes, além de eventos que possam chamar a atenção de compradores em potencial.

8. Construção

Enquanto a campanha publicitária é realizada para atrair novos clientes, a construção do empreendimento é iniciada pela incorporadora. A construção civil precisa seguir uma série de etapas para garantir a segurança, cumprimento de prazos, a qualidade das entregas e a eficiência no uso dos recursos.

9. Entrega das unidades

A entrega das unidades é uma das últimas etapas da incorporação imobiliária. Após a expedição do habite-se é possível fazer a transferência de propriedade aos novos moradores, já que esse documento certifica que o imóvel está apto para à ocupação.

10. Pós-venda

Após a venda, a incorporadora continua mantendo contato com os novos proprietários oferecendo todo o suporte necessário. É preciso garantir que todo o contrato com o cliente seja cumprido, além de possíveis ajustes no imóvel que possam ser feitos. Também é comum que alguns empreendimentos continuem a ser atualizados com o passar do tempo, garantindo aos proprietários que tecnologias e recursos não fiquem obsoletos.

Quais leis a incorporação imobiliária precisa seguir?

A incorporação imobiliária precisa seguir uma série de leis e regulamentações no Brasil. Veja, abaixo, quais são as principais leis que garantem segurança jurídica, transparência e organização no processo de construção e comercialização:

Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias):
Lei nº 10.931/2004 (Patrimônio de Afetação):
Lei nº 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro);
Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato):
Lei nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano).

Quais são os tipos de empreendimentos feitos por uma incorporadora?

As incorporadoras são capazes de desenvolver diversos tipos de empreendimentos, como, por exemplo:

Comerciais: lojas, escritórios, centros comerciais;
Residenciais: casas, apartamentos e condomínios;
Uso misto: complexos que podem combinar espaços residenciais e comerciais;
Built to Suit (BTS): projetos personalizados para cada cliente.

Quais são as vantagens de ter uma incorporadora?

Uma incorporadora pode oferecer uma série de vantagens para inquilinos, proprietários e investidores. Veja alguns exemplos a seguir:

Planejamento: a incorporadora organiza e gerencia todas as etapas da construção, desde a concepção do projeto até o pós-venda;
Valorização: os empreendimentos desenvolvidos por uma incorporadora são voltados para a valorização ao longo prazo, principalmente os imóveis adquiridos na planta;
Segurança jurídica: a incorporadora é responsável por garantir que todas as garantias legais sejam cumpridas;
Financiamento: a incorporação de empreendimentos pode facilitar o financiamento ao oferecer condições especiais aos futuros proprietários.

Quais são as garantias oferecidas por uma incorporadora imobiliária?

As principais garantias oferecidas por uma incorporadora são:

Garantia contra vícios ocultos: a maioria das incorporadoras oferece 5 anos de garantia para problemas ocultos nos imóveis. No entanto, a FRZ oferece o dobro de garantia do mercado;
Garantia contra vícios aparentes: problemas aparentes como azulejos quebrados ou rachaduras têm garantia de 90 dias;
Garantia contra defeitos de acabamento: garantia de 180 dias para problemas relacionados à estética do imóvel, como pintura ou revestimentos, por exemplo;
Garantia de conclusão de obra: a incorporadora tem a obrigação de concluir o empreendimento conforme o projeto apresentado.

Quais são as principais tendências do setor imobiliário?

As inovações tecnológicas na construção civil, a sustentabilidade e a transformação digital do setor são as principais tendências para os próximos anos. É possível usar materiais ecológicos na elaboração de projetos, sistemas de energia renovável e de maior eficiência energética, além do reaproveitamento de água da chuva. Já em relação à tecnologia, pode-se construir casas inteligentes oferecendo maior conforto e acessibilidade aos moradores.

Qual é a diferença entre incorporadora e construtora?

A incorporadora é a responsável por planejar, gerenciar e comercializar o empreendimento em questão. Além disso, a empresa é responsável por cuidar de toda a parte administrativa, financeira e jurídica dos imóveis, assumindo, inclusive, riscos financeiros na execução.

Já a construtora é quem executa a construção e fica responsável por toda a parte técnica da obra. É de responsabilidade da construtora garantir a qualidade estrutural dos empreendimentos para que haja segurança e satisfação dos proprietários. Em alguns casos, uma empresa pode ser incorporadora e construtora, cuidando de todas essas etapas.

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Incorporadora, construtora e administradora: entenda o que cada uma faz

Bárbara Wentz Gatti — Mon, 20 Jan 2025 11:51:12 +0000

O sucesso de um empreendimento imobiliário é refletido através das vendas, mas o trabalho começa bem antes, na fase de incorporação do imóvel e, posteriormente, na construção.

No entanto, depois das vendas, é importante medir o sucesso de um empreendimento através da satisfação dos moradores – é quando surge a importância da administradora de condomínios.

Portanto, são três papéis fundamentais no sucesso de um empreendimento: incorporação, construção e administração.

Cada uma dessas empresas desempenha papéis essenciais em diferentes fases do projeto, mas interferem diretamente na qualidade de vida do morador.

E para ter certeza de que o imóvel que você escolheu para morar foi pensado desde o projeto para oferecer bem-estar é importante entender a função de cada uma dessas empresas e como a integração entre elas interfere positivamente na vida dos moradores.

O que é a incorporação?

A incorporadora é responsável pela concepção de um empreendimento. É quem identifica as oportunidades e garante a viabilidade do projeto, além de ser responsável também por torná-lo atrativo para o mercado.

Complexo imobiliário Aton by FRZ – incorporadora, construtora e administradora

O que a incorporadora faz

1. Análise de viabilidade

Essa etapa é a primeira, e uma das mais criteriosas. Aqui, a empresa vai determinar se o projeto é viável sob diferentes aspectos: financeiro, técnico, legal e de mercado.

A análise incorreta de qualquer um desses itens pode trazer consequências negativas ao empreendimento, como insatisfação dos clientes e até retorno insuficiente para a empresa.

2. Desenvolvimento de projeto

Ao desenvolver o projeto, a incorporadora já passou pela etapa de estudo de público, definiu qual será a localização do empreendimento e os diferenciais dos apartamentos e do condomínio.

Então, chegou a fase de definir qual é o conceito de cada empreendimento, definir qual será o design arquitetônico, para qual perfil ele será adequado etc.

Além disso, aqui também entram as etapas legais, como aprovações e licenças municipais, estaduais e federais.

3. Planejamento financeiro

Com o projeto já desenvolvido, o empreendimento entra na fase de construção, mas as etapas referentes ao financeiro ficam por conta da incorporadora.

Aqui, entram desde o fluxo de caixa, até a captação de recursos e projeção de receita daquele empreendimento.

O que é a construção?

Quando as etapas referentes ao projeto são finalizadas, chega o momento de materializar o empreendimento. O papel da construtora vai desde a execução da obra até a entrega das chaves para os novos proprietários.

O que a construtora faz

1. Execução da obra

Plenum by FRZ, em Lençóis Paulista

Tudo o que é referente a materialização do projeto fica por conta da construtora. Gerenciamento de equipes, controle de qualidade e o cumprimento de prazos são responsabilidades dessa fase.

2. Testes

Antes de entregar as chaves, a construtora deve garantir que todas as instalações, equipamentos e acabamentos estejam funcionando e com o nível de qualidade esperado pelos clientes.

3. Entrega das chaves

Após os testes, a construtora entra na fase de entrega das chaves. Os novos proprietários fazem a avaliação do apartamento junto com um responsável pela empresa, e, se houver qualquer observação, deve ser passada nesse momento. Assim, a construtora tem um prazo para resolver o problema e, então, entregar as chaves.

O que é a administração?

Quando a administradora entra em cena, incorporadora e construtora saem, e tudo passa a ser resolvido diretamente com a administração do condomínio.

Afinal, essa é a empresa que terá contato diário com os novos proprietários, e é também a responsável por garantir que tudo o que foi conversado no projeto seja colocado em prática.

O que a administradora faz

1. Gestão do condomínio

Tanto a gestão financeira, quanto a de pessoas e até resoluções entre os moradores são responsabilidade da administradora.

É ela quem vai definir, junto com os condôminos, quais serão as regras de uso dos espaços, prezar pela manutenção dos equipamentos e espaços, organizar assembleias e administrar os recursos financeiros do condomínio.

2. Prestação de contas

Com toda a responsabilidade financeira, pessoal e estrutural do condomínio, é dever da administradora ser transparente com os moradores.

Relatórios financeiros, atualização sobre andamento de serviços e devolutivas de reclamações feitas pelos condôminos devem ser apresentadas em assembleias.

3. Preza pela experiência dos moradores

É importante levar em consideração que, quando você comprou o seu apartamento, o projeto foi apresentado para que você vivesse uma experiência dentro do condomínio. Portanto, a administradora deve levar em consideração cada um dos pontos e garantir que o que foi prometido no momento da compra, seja cumprido após a entrega das chaves.

Leia também: Minimercados dentro do condomínio

É possível integrar incorporação, construção e administração?

Agora que você já sabe qual é o papel de cada empresa na hora de construir um empreendimento, é possível perceber por que tantos clientes acabam frustrados após a entrega das chaves.

Quando incorporadora e construtora saem de cena e a administradora não leva em consideração o que foi planejado na etapa de projetos, as expectativas dos moradores acabam sendo frustradas, e surge também a sensação de abandono, já que quem vendeu o apartamento não é mais responsável pelo que acontece no dia a dia.

Por isso, a integração entre essas três etapas é fundamental para que o cliente tenha a qualidade de vida que ele almejou ter quando realizou a compra do empreendimento.

Leia também: FRZ apresenta o FRZ | Smart Condo no BID 2024

A primeira incorporadora e construtora que também administra os condomínios

Com isso em mente, a FRZ é a primeira incorporadora e construtora do Brasil que também administra os condomínios. Desta forma, surgimos com a proposta de condomínios inteligentes e desenvolvemos o Smart Condo.

“Para ir além, desenvolvemos um sistema operacional de administração que vai melhorar sua experiência de morar e transformar o futuro dos condomínios. O conceito Smart surgiu para revolucionar o mundo, com os smartphones, Smart TVs e outras ferramentas inteligentes. E o FRZ Smart Condo surgiu para revolucionar o mercado imobiliário e melhorar sua experiência de moradia”, conta Luiz Franzolin, CEO e sócio proprietário do Grupo FRZ.

Quais as vantagens do Smart Condo para os moradores?

Além da qualidade de vida dos moradores, a administração dos condomínios pela própria incorporadora e construtora tem impacto também na valorização dos empreendimentos.

Condomínio abaixo do mercado

Cashback, reuso de água e placas fotovoltaicas que geram energia para as áreas comuns são só algumas das maneiras que a FRZ encontrou para que os condomínios sejam autossustentáveis. Dessa forma, conseguimos reduzir o valor do condomínio – quando comparado a outros do mesmo padrão.

Atualização dos empreendimentos

Além da manutenção estrutural que já é papel das administradoras, a FRZ atualiza os empreendimentos.

O empreendimento Vista Sul, por exemplo, recentemente passou por uma atualização na decoração do hall. Além disso, as tecnologias também são atualizadas para que todos os empreendimentos da FRZ tenham o mesmo padrão de inovação.

A atualização de sistema mais recente foi a portaria com reconhecimento facial. Antes, todos eram através de QR Code, mas com a entrega do Thropos com reconhecimento facial, os outros empreendimentos que vieram anteriormente estão no cronograma para receberem atualização.

Veja: 8 fatores que aceleram a valorização de um imóvel

Eventos exclusivos

A FRZ preza pelo bem-estar dos moradores. Com isso em mente, a FRZ Play desenvolve eventos exclusivos entre os moradores de cada empreendimento, como jantares temáticos nos espaços de uso comum.

Aranda Beach Tennis, em Bauru. Espaço com condições especiais para clientes FRZ

Valorização do imóvel

Projetos bem elaborados, com um alto nível de qualidade na construção e administração que mantém os empreendimentos atualizados e traz mais qualidade de vida aos moradores, a valorização dos imóveis da FRZ é um de seus principais atrativos de mercado, tanto para quem vai morar quanto para quem pretende investir.

Sobre os imóveis da FRZ

A FRZ possui empreendimentos em Bauru, Lençóis Paulista, Piracicaba e Botucatu, no estado de São Paulo. Já no Mato Grosso do Sul, estamos presentes em Dourados com o Ethos Hall e com o Aton, maior complexo imobiliário do Estado. Em breve, haverá lançamento também na capital sul-mato-grossense.

Temos decorados disponíveis para visitação, desta forma, você consegue visualizar não só o nosso padrão de qualidade, mas também constatar como funcionam os condomínios na prática.

Para visitar um de nossos decorados, clique aqui e fale com nossos consultores.

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Como a FRZ integra incorporação, construção e administração de condomínios

Bárbara Wentz Gatti — Fri, 04 Oct 2024 18:46:43 +0000

O sucesso de um empreendimento imobiliário é refletido através das vendas e da qualidade de vida que os moradores terão, mas o trabalho começa bem antes, na fase de incorporação do imóvel e, posteriormente, na construção.

No entanto, depois das vendas, é importante medir o sucesso de um empreendimento através da satisfação dos moradores – é quando surge a importância da administradora de condomínios.

Portanto, são três papéis fundamentais no sucesso de um empreendimento: incorporação, construção e administração.

Cada uma dessas empresas desempenha papéis essenciais em diferentes fases do projeto, mas interferem diretamente na qualidade de vida do morador.

E para ter certeza de que o imóvel que você escolheu para morar foi pensado desde o projeto para oferecer bem-estar é importante entender a função de cada uma dessas empresas e como a integração entre elas interfere positivamente na vida dos moradores.

Leia também: 8 fatores que aceleram a valorização de um imóvel

O que é a incorporação?

O que a incorporadora faz

Análise de viabilidade

Essa etapa é a primeira, e uma das mais criteriosas. Aqui, a empresa vai determinar se o projeto é viável sob diferentes aspectos: financeiro, técnico, legal e de mercado.

A análise incorreta de qualquer um desses itens pode trazer consequências negativas ao empreendimento, como insatisfação dos clientes.

Desenvolvimento de projeto

Ao desenvolver o projeto, a incorporadora já passou pela etapa de estudo de público, definiu qual será a localização do empreendimento e os diferenciais dos apartamentos e do condomínio.

Então, chegou a fase de definir qual é o conceito de cada empreendimento, definir qual será o design arquitetônico, para qual perfil ele será adequado etc.

Além disso, aqui também entram as etapas legais, como aprovações e licenças municipais, estaduais e federais.

Veja: 13 prédios que redefiniram a arquitetura e o design na última década

Planejamento financeiro

Com o projeto já desenvolvido, o empreendimento entra na fase de construção, mas algumas etapas referentes ao financeiro ficam por conta da incorporadora.

O que é a construção?

O que a construtora faz

Execução da obra

Tudo o que é referente a materialização do projeto fica por conta da construtora. Gerenciamento de equipes, controle de qualidade e o cumprimento de prazos são responsabilidades dessa fase.

Plenum by FRZ na fase de construção

Testes

Antes de entregar as chaves, a construtora deve garantir que todas as instalações, equipamentos e acabamentos estejam funcionando e com o nível de qualidade esperado pelos clientes.

Entrega das chaves

Após os testes, a construtora entra na fase de entrega das chaves. Os novos proprietários fazem a vistoria do apartamento junto com um responsável pela empresa, e, se houver qualquer observação, deve ser passada nesse momento. Assim, a construtora tem um prazo para resolver o problema e, então, entregar as chaves.

O que é a administração?

Quando a administradora entra em cena, incorporadora e construtora saem, e tudo passa a ser resolvido diretamente com a administração do condomínio.

Afinal, essa é a empresa que terá contato diário com os novos proprietários, e é também a responsável por garantir que tudo o que foi conversado no projeto seja colocado em prática.

O que a administradora faz

Gestão do condomínio

Tanto a gestão financeira, quanto a de pessoas e até resoluções entre os moradores são responsabilidade da administradora.

Prestação de contas

Com toda a responsabilidade financeira, pessoal e estrutural do condomínio, é dever da administradora ser transparente com os moradores.

Relatórios financeiros, atualização sobre andamento de serviços e devolutivas de reclamações feitas pelos condôminos devem ser apresentadas em assembleias.

Preza pela experiência dos moradores

É possível integrar incorporação, construção e administração?

Agora que você já sabe qual é o papel de cada empresa na hora de construir um empreendimento, é possível perceber por que tantos clientes acabam frustrados após a entrega das chaves.

Por isso, a integração entre essas três etapas é fundamental para que o cliente tenha a qualidade de vida que ele almejou ter quando realizou a compra do empreendimento.

A primeira incorporadora e construtora que também administra os condomínios

Com isso em mente, a FRZ é a primeira incorporadora e construtora do Brasil que também administra os condomínios.

“Quando estávamos finalizando a obra do nosso primeiro empreendimento, percebemos que deixar na mão de uma empresa que não participou com a gente desde a etapa de concepção poderia causar experiências negativas aos moradores. Então, estudamos e percebemos que era viável termos também uma administradora exclusiva para os nossos condomínios. Assim, a experiência dos nossos clientes estaria completa. Então, surgiu a FRZ Play”, conta Luiz Franzolin, CEO e sócio proprietário do Grupo FRZ.

Como funciona a FRZ Play

Quais as vantagens da integração para os moradores da FRZ?

Além da qualidade de vida dos moradores, a administração dos condomínios pela própria incorporadora e construtora tem impacto também na valorização dos empreendimentos.

Condomínio abaixo do mercado

Todas essas são possíveis porque foram pensadas desde a etapa de concepção do empreendimento.

Atualização dos empreendimentos

Além da manutenção estrutural que já é papel das administradoras, a FRZ atualiza os empreendimentos.

O empreendimento Vista Sul by FRZ, por exemplo, recentemente passou por uma atualização na decoração do hall. Além disso, as tecnologias também são atualizadas para que todos os empreendimentos da FRZ tenham o mesmo padrão de inovação.

Hall de entrada do Vista Sul by FRZ – antes da atualização

O controle do que será lançado versus o que já temos também só é possível porque a mesma empresa que projeta e constrói também administra e preza para que todos os clientes tenham acesso aos mesmos padrões de qualidade e tecnologia.

Eventos exclusivos

A FRZ preza pelo bem-estar dos moradores. Com isso em mente, a FRZ Play desenvolve eventos exclusivos entre os moradores de cada empreendimento, como jantares temáticos nos espaços de uso comum.

Valorização do imóvel

Projetos bem elaborados, com um alto nível de qualidade na construção e administração que mantém os empreendimentos atualizados e traz mais qualidade de vida aos moradores, a valorização dos imóveis da FRZ é um de seus principais atrativos de mercado, tanto para quem vai morar quanto para quem pretende investir.

Sobre os imóveis da FRZ

A FRZ possui empreendimentos em Bauru, Lençóis Paulista, Piracicaba e Botucatu, no estado de São Paulo. Já no Mato Grosso do Sul, estamos presentes com o Ethos Hall.

Temos decorados disponíveis para visitação em empreendimentos que já foram entregues, desta forma, você consegue visualizar não só o nosso padrão de qualidade, mas também constatar como funcionam os condomínios na prática.

Para visitar um de nossos decorados, clique aqui e fale com nossos consultores.

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