A garantia em apartamentos é um tema importante após a compra de um imóvel, pois define os direitos e responsabilidades do comprador e da construtora em relação à correção de defeitos e à manutenção da qualidade do empreendimento.
Entender como ela funciona é essencial para evitar prejuízos e garantir a conservação do patrimônio. A seguir, veja o que a lei estabelece sobre o assunto, quais são os prazos e coberturas da garantia, as diferenças entre garantia legal e contratual e quais cuidados o morador deve ter para preservar esse direito.
O que é a garantia em apartamentos?
A garantia em apartamentos é o direito que o comprador tem de solicitar reparos ou correções de defeitos que possam surgir após a entrega do imóvel, desde que não tenham sido causados por mau uso. Essa garantia é uma obrigação legal da construtora e está prevista no Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990).
Na prática, a garantia assegura que o imóvel entregue esteja em conformidade com o projeto, os padrões técnicos e as normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Caso surjam problemas estruturais, de acabamento ou de funcionamento das instalações dentro do prazo de cobertura, a construtora deve realizar os reparos sem custo ao proprietário.
Como funciona a garantia em apartamentos de alto padrão?
Em empreendimentos de alto padrão, a garantia segue os mesmos fundamentos legais aplicáveis a qualquer imóvel, mas normalmente há um padrão técnico mais elevado, que influencia diretamente na durabilidade e na eficiência do pós-venda.
Após a entrega das chaves, o comprador recebe o Manual do Proprietário, que detalha as condições de uso, manutenção e cobertura da garantia. Esse manual indica quais componentes possuem prazos específicos e orienta sobre como solicitar assistência técnica caso surjam problemas.
O processo de atendimento normalmente envolve quatro etapas:
-
Abertura do chamado: o morador informa o problema à construtora por meio do canal de atendimento oficial.
-
Análise técnica: uma equipe especializada realiza vistoria no local para identificar a origem do defeito.
-
Aprovação e execução: se o defeito estiver dentro do escopo da garantia, é agendada a execução do reparo.
-
Encerramento e registro: o serviço é concluído e documentado para controle de histórico e rastreabilidade.
Em construtoras de alto padrão, esse processo tende a ser mais detalhado e acompanhado de forma personalizada, com foco na transparência e na eficiência técnica.
Quanto tempo dura a garantia de um apartamento de alto padrão?
Os prazos de garantia variam conforme o tipo de elemento construtivo e o tipo de defeito identificado. O prazo mínimo de cinco anos é aplicado à garantia estrutural, conforme o artigo 618 do Código Civil. No entanto, a FRZ oferece garantia de 10 anos em todos os seus empreendimentos, o dobro da média do mercado.
O que a garantia em apartamentos cobre?
A cobertura da garantia inclui os vícios e defeitos de construção que comprometam o uso, a segurança ou a durabilidade do imóvel. Os principais itens cobertos são:
-
Estrutura: trincas, fissuras ou deslocamentos causados por falhas na execução ou no dimensionamento;
-
Instalações hidráulicas: vazamentos ou entupimentos decorrentes de defeito de execução;
-
Instalações elétricas: falhas em fiação, disjuntores ou quadros elétricos instalados pela construtora;
-
Revestimentos e pisos: descolamento ou imperfeições provenientes de aplicação inadequada;
-
Esquadrias e vidros: falhas de vedação, infiltrações ou defeitos de montagem;
-
Impermeabilização: infiltrações em áreas molhadas ou coberturas causadas por falhas de execução;
-
Áreas comuns: defeitos em sistemas, equipamentos ou acabamentos instalados pela construtora.
Essa cobertura é sempre limitada aos itens executados pela construtora.
O que a garantia em apartamentos não cobre?
A garantia não cobre danos causados por mau uso, falta de manutenção, alterações indevidas ou fatores externos que não estejam relacionados à execução da obra.
Os principais casos de exclusão são:
-
Mau uso: danos provocados por utilização incorreta dos equipamentos ou instalações;
-
Falta de manutenção: ausência de limpeza, impermeabilização ou cuidados previstos no manual do proprietário;
-
Fatores naturais: enchentes, tempestades, incêndios, vendavais ou outros eventos climáticos;
-
Desgaste natural: perda de cor, brilho ou pequenos assentamentos que não comprometem a segurança;
-
Intervenção de terceiros: consertos realizados por profissionais não autorizados.
Essas exclusões seguem as normas da ABNT e visam assegurar que a construtora seja responsável apenas por falhas de execução, não por alterações feitas após a entrega.
Quais cuidados o comprador deve ter para não perder a garantia?
Para não perder a garantia do empreendimento, o comprador deve seguir corretamente todas as orientações de uso e manutenção indicadas no manual do proprietário.
Isso inclui realizar as manutenções preventivas dentro dos prazos recomendados, comunicar à construtora qualquer anomalia assim que o problema for identificado e manter registros fotográficos ou relatórios das ocorrências.
Reformas e alterações estruturais devem ser evitadas durante o período de garantia, a menos que sejam acompanhadas por profissionais habilitados e devidamente comunicadas à construtora, já que intervenções sem autorização podem comprometer o sistema construtivo e anular a cobertura.
Também é importante utilizar produtos e métodos de limpeza adequados aos materiais instalados, pois danos causados por mau uso, falta de cuidado ou produtos abrasivos são de responsabilidade do morador. Seguir essas orientações garante que a construtora possa identificar e reparar defeitos de execução, preservando o direito à garantia e prolongando a vida útil do imóvel.
Qual é a diferença entre garantia legal e garantia contratual?
A garantia legal é o direito previsto em lei que assegura ao comprador a reparação de vícios ou defeitos de construção, mesmo que não haja cláusula específica no contrato. Essa garantia é obrigatória para todas as construtoras e tem base no artigo 618 do Código Civil, que determina um prazo mínimo de cinco anos para problemas estruturais em obras de construção civil. Além disso, o Código de Defesa do Consumidor complementa essa proteção, garantindo que o comprador possa exigir reparos em casos de vícios aparentes ou ocultos dentro dos prazos estabelecidos.
Já a garantia contratual é uma ampliação voluntária oferecida pela construtora, que pode estender o período de cobertura ou incluir elementos não previstos na garantia legal. Esse tipo de garantia é definido no contrato de compra e venda e detalhado no Manual do Proprietário, com prazos, condições e procedimentos específicos para acionamento.
Na prática, a garantia contratual funciona como um diferencial de qualidade e comprometimento da construtora com a durabilidade do empreendimento. No caso da FRZ, por exemplo, os empreendimentos contam com garantia estrutural de 10 anos, o que representa o dobro do prazo exigido por lei e reforça a segurança técnica do imóvel.
Enquanto a garantia legal é um direito básico e obrigatório, a contratual demonstra um compromisso adicional da construtora com a confiabilidade e o desempenho do apartamento ao longo do tempo.