A amortização é a quitação progressiva do valor financiado ao longo do tempo. Em cada parcela, parte do pagamento reduz a dívida principal, enquanto outra parte cobre os juros e encargos. Além de ajudar a equilibrar o fluxo financeiro durante o contrato, a amortização é uma ferramenta estratégica, pois permite diminuir os custos com juros.
Neste artigo, você vai entender em detalhes como a amortização funciona, quais os principais sistemas existentes e como ela influencia diretamente o valor total pago pelo imóvel.
O que é a amortização de um financiamento?
Amortização é o nome dado ao processo de redução gradual da dívida assumida em um financiamento. Toda parcela mensal de um financiamento imobiliário é composta por diferentes elementos: uma parte cobre os juros, outra é direcionada à amortização (ou seja, à redução do saldo devedor) e, em muitos casos, ainda há seguros obrigatórios e taxas administrativas.
Na prática, a cada parcela paga, você está quitando uma parte da dívida com o banco e reduzindo o valor que ainda falta para se tornar 100% proprietário do imóvel financiado.
Para que serve a amortização?
A amortização serve para diminuir, ao longo do tempo, o valor total da dívida de um financiamento imobiliário. Ela permite que o comprador reduza o saldo devedor do financiamento, o que, consequentemente, impacta também o valor pago em juros. Além disso, é uma ferramenta para organizar o planejamento financeiro de longo prazo, dando mais previsibilidade e controle sobre os próximos passos no projeto de aquisição de um imóvel.
Como funciona a amortização de um financiamento?
Durante o financiamento, as parcelas são compostas por amortização e juros. No início do contrato, o valor pago em juros costuma ser maior, e a parte destinada à amortização menor. Com o passar do tempo, essa relação se inverte. Também existe a possibilidade de realizar amortizações extraordinárias, que são pagamentos adicionais para abater diretamente o saldo devedor. Elas podem ser feitas com recursos próprios ou com o saldo do FGTS, por exemplo.
É possível usar a amortização como estratégia de investimento?
Sim. Para quem investe em imóveis como forma de diversificar o patrimônio ou garantir uma renda passiva com aluguel, a amortização pode maximizar o retorno do investimento. Ao amortizar um financiamento, o comprador consegue reduzir o montante gasto com juros e, assim, aumentar a rentabilidade líquida do imóvel ao longo dos anos.
Ao adquirir um apartamento de alto padrão para locação, amortizar parte do saldo devedor logo nos primeiros anos do contrato é uma das vantagens, pois o valor do aluguel pode se tornar proporcionalmente mais vantajoso em comparação com o custo da propriedade. Além disso, um imóvel com financiamento mais enxuto tende a oferecer mais liquidez na hora da revenda ou troca por um novo ativo imobiliário.
Essa abordagem é especialmente útil para quem tem outras fontes de renda, como dividendos, participação em empresas ou aplicações financeiras, e deseja alocar parte desses recursos na construção de um portfólio imobiliário bem planejado.
Posso amortizar o financiamento de imóveis comprados na planta?
Sim. Ao optar pela compra de um imóvel na planta, o processo de amortização pode ocorrer em duas etapas. A primeira envolve o pagamento direto à construtora durante o período de obras, com parcelas que geralmente não incluem amortização formal de financiamento bancário. Já a segunda etapa começa após a entrega das chaves, quando o contrato de financiamento com o banco é oficialmente iniciado.
Nesse momento, a amortização passa a fazer parte das parcelas mensais, conforme o sistema escolhido (SAC, PRICE etc.). É importante destacar que, para muitos compradores, o período de construção representa uma oportunidade estratégica de juntar recursos e, assim que o financiamento for liberado, realizar uma amortização extraordinária logo no início do contrato. Essa prática reduz o impacto dos juros futuros e pode representar uma economia significativa no custo total do imóvel.
Outro ponto positivo é que o imóvel valorizado durante a fase de construção tende a aumentar o patrimônio do comprador, o que torna o ato de amortizar ainda mais vantajoso, já que o saldo devedor tende a se tornar menor em relação ao valor de mercado da unidade.
Quais são os principais sistemas de amortização?
- SAC (Sistema de Amortização Constante): o valor amortizado é fixo ao longo do tempo, e os juros diminuem conforme o saldo devedor cai. Isso faz com que as parcelas comecem mais altas, mas fiquem menores com o passar do tempo.
- PRICE (Sistema Francês de Amortização): o valor das parcelas é fixo, mas a proporção entre amortização e juros muda ao longo do tempo. No início, paga-se mais juros; no fim, mais amortização.
- Outros sistemas menos comuns: o SACRE, por exemplo, é uma variação usada pela Caixa Econômica Federal e combina características do SAC e do PRICE.
Posso alterar o sistema de amortização após a contratação?
No geral, não. Uma vez escolhido e formalizado em contrato, o sistema de amortização não pode ser alterado. Por isso, é importante avaliar com cuidado qual modelo faz mais sentido para o seu perfil e seu momento de vida antes da assinatura do contrato.
Quais são as vantagens de amortizar um financiamento?
Amortizar um financiamento pode trazer diversos benefícios para quem deseja ter mais controle financeiro e reduzir o custo total de aquisição de um imóvel. Essa prática é especialmente interessante para quem pensa a longo prazo e deseja construir um patrimônio sólido de forma estratégica. Confira algumas das vantagens abaixo.
- Economia com juros ao longo do tempo;
- Redução do prazo total do financiamento;
- Possibilidade de negociar melhores condições em novos créditos;
- Maior previsibilidade financeira e planejamento patrimonial.
Quais são as desvantagens de amortizar um financiamento?
Apesar dos benefícios, amortizar um financiamento nem sempre é a melhor escolha em todos os cenários. É fundamental avaliar o momento financeiro, os objetivos pessoais e o impacto da redução de liquidez antes de tomar essa decisão. Algumas das desvantagens incluem:
- Menor liquidez imediata, caso os recursos usados para amortizar venham de reservas financeiras;
- Risco de custo de oportunidade, caso os investimentos rendam mais do que os juros cobrados no financiamento;
- Menor flexibilidade para ajustes no contrato, dependendo da instituição financeira.
Qual é a diferença entre a amortização e antecipação de parcelas?
A amortização tradicional ocorre conforme o cronograma firmado no contrato. Já a antecipação de parcelas é quando o comprador decide fazer um pagamento extra para quitar parte do financiamento antes do prazo. Isso pode ser feito para reduzir o valor das parcelas futuras ou encurtar o prazo do contrato. Essa é uma estratégia muito comum entre compradores que recebem bonificações ou optam por direcionar lucros e dividendos para investimentos em imóveis.