A averbação de um imóvel é o procedimento feito no cartório de registro de imóveis para atualizar a matrícula com qualquer alteração relevante, como construção, demolição, casamento do proprietário ou mudança de nome. Ela serve para garantir que todas as informações do imóvel estejam corretas e legalmente reconhecidas, o que é essencial para a segurança jurídica, valorização e possibilidade de venda, financiamento ou escritura.
Sem averbação, o imóvel pode enfrentar restrições legais e dificultar transações futuras. É um passo fundamental na regularização, especialmente após a conclusão de obras ou compra de imóveis na planta. Confira a seguir mais detalhes sobre averbação de imóveis e tire suas dúvidas.
O que é averbação de um imóvel?
A averbação de um imóvel é o procedimento legal que atualiza a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis sempre que ocorre alguma alteração relevante na propriedade. Essas alterações podem ser físicas, como uma construção, reforma ou demolição, ou jurídicas, como mudança no estado civil do proprietário, falecimento, quitação de financiamento, instituição de usufruto ou servidão.
Quando o imóvel é comprado na planta, a averbação ocorre após a emissão do habite-se, documento que comprova que a obra foi concluída conforme as exigências legais. Nesse momento, a construtora ou o proprietário precisa averbar a construção na matrícula do imóvel para que ele exista formalmente e possa ser transferido, financiado ou escriturado.
Para que serve a averbação de imóvel?
A averbação serve para dar validade jurídica às alterações que ocorrem após o registro inicial do imóvel. É por meio dela que construções, reformas, quitações e mudanças de titularidade passam a ter efeitos legais e de patrimônio. Sem a averbação, o imóvel pode não ser aceito como garantia em um financiamento, não pode ser vendido formalmente, nem pode ser escriturado corretamente. Além disso, imóveis não averbados podem gerar divergências em impostos como o IPTU, já que a área construída registrada não condiz com a realidade do imóvel.
Para quem compra um apartamento na planta, sem a averbação da construção o imóvel ainda não “existe” de fato no cartório. Isso impede, por exemplo, que o comprador registre a escritura pública em seu nome — o que é fundamental para garantir a propriedade legal.
Quais são os tipos de averbação de imóveis?
A averbação de um imóvel pode ser dividida em diferentes tipos:
- Averbação de construção: feita após a conclusão da obra e emissão do habite-se, registra a existência física do imóvel na matrícula;
- Averbação de reforma ou ampliação: atualiza a matrícula quando são feitas modificações na área construída, como construção de garagem, edícula ou aumento de cômodos;
- Averbação de alteração de estado civil: ocorre quando o proprietário se casa, divorcia ou falece, exigindo atualização da titularidade;
- Averbação de quitação de financiamento: após o pagamento total do financiamento, é necessário averbar a baixa da alienação fiduciária;
- Averbação de desmembramento ou unificação de terrenos: regulariza a divisão ou junção de lotes;
- Averbação de demolição: usada para registrar a retirada de uma construção anteriormente existente;
- Averbação de usufruto ou servidão: registra direitos específicos que passam a existir sobre o imóvel.
Quais documentos são necessário para fazer a averbação de um imóvel?
A documentação pode variar de acordo com o tipo de averbação e as exigências do cartório, mas geralmente inclui:
- Certidão de matrícula do imóvel atualizada;
- Requerimento de averbação assinado pelo proprietário;
- Habite-se (em caso de construção nova);
- Projeto aprovado pela prefeitura, quando aplicável;
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), conforme o caso;
- Documentos pessoais do(s) proprietário(s): RG, CPF e certidão de casamento (se aplicável);
- Certidões negativas de débitos municipais;
- Escritura pública ou contrato de compra e venda, quando necessário;
- Comprovantes de pagamento das taxas cartorárias.
Importante: Alguns cartórios podem exigir análise prévia de documentação técnica, como plantas e laudos, especialmente em casos de construção, reforma ou demolição. Por isso, sempre consulte o cartório responsável para confirmar a lista de documentos exigidos.
Como fazer a averbação de um imóvel?
- Reúna toda a documentação necessária, de acordo com o tipo de averbação que será feita;
- Dirija-se ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado;
- Apresente os documentos e solicite formalmente a averbação;
- O cartório fará a análise dos documentos e informará o valor das taxas, conforme a tabela de custas vigente no estado;
- Efetue o pagamento e aguarde o prazo para conclusão da averbação;
- Retire a certidão de matrícula atualizada com a averbação registrada.
Importante: Para imóveis comprados na planta, a construtora ou incorporadora geralmente é responsável pela averbação da construção, especialmente quando há financiamento bancário. No entanto, essa responsabilidade pode variar conforme o contrato de compra e venda. O comprador deve acompanhar esse processo, pois a averbação é pré-requisito para a escritura definitiva.
Quanto custa fazer a averbação de um imóvel no cartório?
O custo da averbação de imóvel depende do tipo de alteração, da localização do empreendimento e da tabela de emolumentos do estado. Recomenda-se solicitar um orçamento prévio ao cartório responsável pela matrícula do imóvel, pois cada estado possui uma tabela própria de custos e emolumentos.
Quem paga a averbação do imóvel?
A responsabilidade pelo pagamento da averbação varia conforme o contrato de compra e venda. Em imóveis comprados na planta, é comum que a construtora se responsabilize pela averbação da construção, especialmente quando há financiamento bancário, mas isso deve estar claramente previsto em contrato.
Já alterações posteriores, como reformas, ampliações ou quitação de financiamento, costumam ser de responsabilidade do comprador. É fundamental que o comprador leia atentamente o contrato para entender quem assume esse custo e, se necessário, negocie a cláusula antes da assinatura.
Quanto tempo leva para concluir a averbação?
O prazo para conclusão da averbação pode variar de acordo com o cartório e a complexidade da alteração. Averbações simples, como mudança de estado civil, costumam levar de 5 a 10 dias úteis.
Já a averbação de construção, especialmente em imóveis comprados na planta, pode levar até 30 dias úteis ou mais, dependendo da análise dos documentos, da demanda do cartório e da necessidade de análise técnica. Para agilizar o processo, é fundamental garantir que toda a documentação esteja correta e completa desde o início.
O que acontece se a averbação do imóvel não for feita?
Deixar de averbar o imóvel pode gerar diversos problemas legais e financeiros. O imóvel pode não ser aceito como garantia em operações de crédito, como financiamentos ou empréstimos. Além disso, o proprietário não poderá vender o imóvel formalmente, já que a matrícula não reflete a realidade da propriedade.
Também podem ocorrer problemas com a prefeitura, como cobrança incorreta de IPTU ou impedimentos para emitir certidões negativas. Em construções não averbadas, há ainda o risco de multas e embargos por parte da fiscalização municipal. Para quem comprou um imóvel na planta, a falta de averbação impede a escritura definitiva e a regularização da propriedade.
Qual é a diferença entre registro de imóvel e averbação de imóvel?
O registro de imóvel é o ato que transfere oficialmente a propriedade de um bem para uma pessoa física ou jurídica. Ele acontece quando o comprador leva a escritura pública ao Cartório de Registro de Imóveis e realiza a transferência da titularidade.
Já a averbação é um complemento ao registro: ela serve para registrar modificações posteriores à aquisição, como construções, reformas ou mudanças nos dados do proprietário. Em resumo, o registro cria o vínculo de propriedade, enquanto a averbação atualiza esse vínculo conforme mudanças que ocorrem ao longo do tempo.
Posso averbar um imóvel ainda em construção?
Não. A averbação da construção só pode ser feita após a conclusão da obra e a emissão do habite-se pela prefeitura. Esse documento comprova que a obra foi executada de acordo com o projeto aprovado e respeita as normas técnicas e urbanísticas do município. Enquanto o imóvel estiver em construção, ele ainda não existe formalmente na matrícula, e qualquer tentativa de averbação antes do habite-se será recusada pelo cartório.
Para imóveis comprados na planta, é papel da construtora concluir a obra, obter o habite-se e, então, realizar a averbação da construção na matrícula do terreno. Somente depois desse processo é que o imóvel pode ser registrado no nome do comprador com escritura definitiva.