A incorporadora é responsável por planejar e comercializar empreendimentos imobiliários, atuando desde a concepção até a entrega dos imóveis aos proprietários. O processo envolve várias etapas, como a escolha e aquisição do terreno, a elaboração do projeto, construção, entrega das unidades e pós-venda.
Além de garantir a qualidade e segurança dos imóveis, a incorporadora busca a rentabilidade para investidores e compradores, assegurando o cumprimento de prazos e contratos. A seguir, saiba mais detalhes sobre a função de uma incorporadora e cada uma de suas etapas.
O que é uma incorporadora?
A incorporadora é uma empresa responsável por coordenar, planejar e comercializar empreendimentos imobiliários, atuando desde a concepção do projeto até a entrega dos apartamentos aos moradores. Além de ser responsável por administrar todo o processo de elaboração e construção, a administradora de empreendimentos também atua na gestão financeira e jurídica dos projetos da construção civil.
Para que serve uma incorporadora imobiliária?
Uma incorporadora tem como principal objetivo transformar um terreno vazio em um empreendimento habitacional ou comercial pronto para venda, desde que seja rentável para investidores e compradores. A empresa é responsável por cumprir todas as etapas de elaboração do projeto, aplicando práticas que possam garantir eficiência econômica e segurança jurídica aos empreendimentos.
Também é feita a captação de recursos financeiros para o desenvolvimento do projeto, a comercialização das unidades construídas e a entrega das chaves aos moradores, garantindo que os prazos sejam cumpridos e que os imóveis tenham a qualidade prometida aos moradores.
Quais são as etapas da incorporação imobiliária?
A incorporação envolve diversas fases para a conclusão de todo o projeto. Veja, a seguir, o detalhamento de cada uma das principais etapas da incorporação imobiliária.
- Escolha do terreno;
- Aquisição do terreno;
- Elaboração do projeto;
- Obtenção de licenças;
- Registro da incorporação;
- Captação dos recursos financeiros;
- Lançamento comercial dos empreendimentos;
- Construção;
- Entrega das unidades;
- Pós-venda
1. Escolha do terreno
A escolha do terreno é a primeira etapa da incorporação imobiliária, já que é necessário avaliar a localização, acessibilidade, infraestrutura, além do potencial de valorização que possa oferecer aos compradores e investidores. Também é preciso checar eventuais problemas jurídicos ou restrições, além da análise técnica para verificar se o terreno em questão pode suportar o projeto estrutural elaborado pelos engenheiros civis.
2. Aquisição do terreno
Após a escolha do terreno e da verificação de possíveis problemas, a empresa voltada ao desenvolvimento imobiliário é responsável por adquirir a localização para que e a construção seja iniciada. Em alguns casos, a incorporadora pode realizar permutas de unidades do futuro empreendimento como forma de aquisição do terreno.
3. Elaboração do projeto
O próximo passo realizado pela incorporadora é a elaboração do projeto arquitetônico e estrutural, visto que são os passos iniciais para a construção de empreendimentos. O projeto precisa garantir que as exigências técnicas e legais sejam cumpridas, além de seguir uma série de normas urbanísticas e ambientais.
Esse projeto inclui plantas, detalhamentos de materiais necessários para o canteiro de obras, além de uma série de outras informações importantes para o desenvolvimento.
4. Obtenção de licenças
A administradora de empreendimentos também precisa obter todas as licenças necessárias para viabilização do projeto. O alvará de construção, as licenças ambientais e as aprovações municipais são alguns dos exemplos de autorizações que precisam ser obtidas pelas incorporadoras.
5. Registro da incorporação
A Lei nº 4.591/64 exige o registro da incorporação no cartório de registro de imóveis para que as unidades possam ser vendidos ainda na planta.
Para que o registro seja feito, é preciso apresentar documentos como certidões negativas de impostos e de ônus sobre o imóvel, além do título de propriedade do terreno e de um material descritivo do empreendimento. Só assim a incorporadora pode começar a construção e a comercialização das unidades aos futuros moradores.
6. Captação dos recursos financeiros
Para que o empreendimento seja construído é preciso captar recursos financeiros que podem vir de financiamentos bancários ou de investidores privados. Além disso, também é possível usar recursos provenientes das vendas antecipadas de unidades na planta, antes mesmo de a construção ter sido iniciada.
7. Lançamento comercial dos empreendimentos
O lançamento comercial também é uma das etapas da incorporação imobiliária. É necessário utilizar recursos de marketing para que todas as unidades disponíveis sejam vendidas, aumentando os recursos para a construção. São realizadas campanhas publicitárias para perfis específicos de clientes, além de eventos que possam chamar a atenção de compradores em potencial.
8. Construção
Enquanto a campanha publicitária é realizada para atrair novos clientes, a construção do empreendimento é iniciada pela incorporadora. A construção civil precisa seguir uma série de etapas para garantir a segurança, cumprimento de prazos, a qualidade das entregas e a eficiência no uso dos recursos.
9. Entrega das unidades
A entrega das unidades é uma das últimas etapas da incorporação imobiliária. Após a expedição do habite-se é possível fazer a transferência de propriedade aos novos moradores, já que esse documento certifica que o imóvel está apto para à ocupação.
10. Pós-venda
Após a venda, a incorporadora continua mantendo contato com os novos proprietários oferecendo todo o suporte necessário. É preciso garantir que todo o contrato com o cliente seja cumprido, além de possíveis ajustes no imóvel que possam ser feitos. Também é comum que alguns empreendimentos continuem a ser atualizados com o passar do tempo, garantindo aos proprietários que tecnologias e recursos não fiquem obsoletos.
Quais leis a incorporação imobiliária precisa seguir?
A incorporação imobiliária precisa seguir uma série de leis e regulamentações no Brasil. Veja, abaixo, quais são as principais leis que garantem segurança jurídica, transparência e organização no processo de construção e comercialização:
- Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias):
- Lei nº 10.931/2004 (Patrimônio de Afetação):
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro);
- Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato):
- Lei nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano).
Quais são os tipos de empreendimentos feitos por uma incorporadora?
As incorporadoras são capazes de desenvolver diversos tipos de empreendimentos, como, por exemplo:
- Comerciais: lojas, escritórios, centros comerciais;
- Residenciais: casas, apartamentos e condomínios;
- Uso misto: complexos que podem combinar espaços residenciais e comerciais;
- Built to Suit (BTS): projetos personalizados para cada cliente.
Quais são as vantagens de ter uma incorporadora?
Uma incorporadora pode oferecer uma série de vantagens para inquilinos, proprietários e investidores. Veja alguns exemplos a seguir:
- Planejamento: a incorporadora organiza e gerencia todas as etapas da construção, desde a concepção do projeto até o pós-venda;
- Valorização: os empreendimentos desenvolvidos por uma incorporadora são voltados para a valorização ao longo prazo, principalmente os imóveis adquiridos na planta;
- Segurança jurídica: a incorporadora é responsável por garantir que todas as garantias legais sejam cumpridas;
- Financiamento: a incorporação de empreendimentos pode facilitar o financiamento ao oferecer condições especiais aos futuros proprietários.
Quais são as garantias oferecidas por uma incorporadora imobiliária?
As principais garantias oferecidas por uma incorporadora são:
- Garantia contra vícios ocultos: a maioria das incorporadoras oferece 5 anos de garantia para problemas ocultos nos imóveis. No entanto, a FRZ oferece o dobro de garantia do mercado;
- Garantia contra vícios aparentes: problemas aparentes como azulejos quebrados ou rachaduras têm garantia de 90 dias;
- Garantia contra defeitos de acabamento: garantia de 180 dias para problemas relacionados à estética do imóvel, como pintura ou revestimentos, por exemplo;
- Garantia de conclusão de obra: a incorporadora tem a obrigação de concluir o empreendimento conforme o projeto apresentado.
Quais são as principais tendências do setor imobiliário?
As inovações tecnológicas na construção civil, a sustentabilidade e a transformação digital do setor são as principais tendências para os próximos anos. É possível usar materiais ecológicos na elaboração de projetos, sistemas de energia renovável e de maior eficiência energética, além do reaproveitamento de água da chuva. Já em relação à tecnologia, pode-se construir casas inteligentes oferecendo maior conforto e acessibilidade aos moradores.
Qual é a diferença entre incorporadora e construtora?
A incorporadora é a responsável por planejar, gerenciar e comercializar o empreendimento em questão. Além disso, a empresa é responsável por cuidar de toda a parte administrativa, financeira e jurídica dos imóveis, assumindo, inclusive, riscos financeiros na execução.
Já a construtora é quem executa a construção e fica responsável por toda a parte técnica da obra. É de responsabilidade da construtora garantir a qualidade estrutural dos empreendimentos para que haja segurança e satisfação dos proprietários. Em alguns casos, uma empresa pode ser incorporadora e construtora, cuidando de todas essas etapas.